• Joseph Hamel

COVID-19影响下,纽约商业租户可考虑的应对策略

自纽约宣布暂停(PAUSE)的行政命令以来已有大约两周的时间,该命令要求关闭大多非必要行业,禁止酒吧和餐厅提供打包和外卖以外的其他服务,且该命令目前至少延迟到2020年4月15日。随着社会各界终于逐步意识到该流行病的真实情况,小企业主也已意识到企业若想要长期存活则需要帮助。尽管地方,州和联邦政府都在通过救济法案,其中包括针对小型企业的补助和低息或无息贷款(可到相关网站进行查看:https://www1.nyc.gov/site/sbs/businesses/covid19-business-outreach.page),所有这些救济方式均取决于业务的规模和范围;小企业主还应考虑其本身可采取的各种应对策略,以尽可能减轻疫情所带来的损害并保证其商业的正常运营。

针对纽约的商业租户,纽约州已采取措施,即暂停未来90天对商业租户的驱赶直至2020年6月20日,以保护租户免受房东借此机会驱赶而带来的损害。由于COVID-19大流行影响到纽约州尤其是纽约市的各行各业,面对这一极特殊情形,商业租户有机会与其房东进行有效的沟通洽谈,甚至很可能在其中占据有利局面。由于大量租户存在无法支付房租的情况,甚至整个纽约市都存在大量潜在的企业破产情况,这都将导致房屋空置率上升且房租相应降低。因此,房东与租户将更容易达成合作,以共同保持房屋的租用关系,让租赁双方受益。

在过去的两周内,越来越多的纽约州商业租户开始与其律师咨询:在COVID-19影响下,他们应该采取何种方法以降低商业租赁成本。本文中,我们将就一些基本考虑因素进行一般性的讨论,以帮助商业租户制定基于COVID-19流行病的整体应对策略。当然,每份租约对房东和租客,在双方权义方面的要求不尽相同;我们鼓励所有商户根据已经签订的租约及自身情况,与房东进行洽淡或与律师进行咨询;对待保险合同亦是如此。

租赁协议中的不可抗力条款

通常,不可抗力被定义为外部的、不可预测和不可避免的事件。简单的分解这些因素,所谓外部事件,要求以不可抗力作为其不履行义务的原因的一方,不可以是导致该事件的一方。所谓不可预测性,是指合同方不可能预见该事件的发生。最后,所谓不可避免,即无论合同方作出任何行为均不能阻止或减轻该事项带来的影响。基于这些因素,对于州内的大多数商业租户来说,COVID-19流行病属于不可抗力,但这不是本文分析所要达成的结论。在纽约,不可抗力条款(的使用)需严格参照已经签订的租约进行。

如果合同中有不可抗力条款,纽约法院将不可抗力狭义解释为合同条款中列出的类别,以及与该类别相似的情形。就目前情况而言,租户可能会需要该条款中提及“流行(epidemic)”或“大流行(pandemic)”才能使目前的情形满足合同规定下的不可抗力。可争辩的是,在特定形式的租约合同中经常提及“政府行为”类别的不可抗力,可使政府要求停业的指令满足于合同下不可抗力条款。但是,难以支付约定这些条款所预期的情况,不可抗力条款一般针对的是租户难以履行除支付租金以外的义务;甚至实际上大多附有不可抗力条款的租约,都将支付租金的义务排除在不可抗力条款之外。纽约对于合同中的不可抗力条款有比较严格的要求,若租约中未包含该条款则租户所受保护也就更少,但这并不是说租户没有其他可考虑的应对措施。

合同法辩护

除了不可抗力之外,租户还可使用各种普通法合同辩护理由:在现阶段流行病的特殊情况下,法院可能接受的辩护理由包括“目的落空”(frustration of purpose)和“不可能”(impossibility) 诉由。但需指出的是,法院非常重视合同双方协商约定的租约,若租约未包括充分具体的不可抗力事项约定,这可能导致任何辩护理由都无法成立。鉴于目前商业前所未有的中断情况及无法预期的恢复形势,法院可能更愿意考虑该诉由是基于政府行为,从而导致几乎所有商业租约的目的都落空。目前的命令禁止大多数非必要业务的运营,因此,特别是对餐饮行业而言,其租赁的房产实际上无法用于其预期的目的。此外,“不可能”(impossibility)原则也可能适用,因为许多租约要求租户必须处于运营状态否则便认为其违约,而这些企业实际上在现阶段不可能按照租约条款开展业务。上述诉由以外,同样还有其他诉由可供商业租户采用进行辩护,租约分析和法律补偿不应成为商业租户唯一考虑的举措。

保险承保范围

除了评估您租约中的协商可能和潜在风险之外,商业租户还可考虑其保险政策作为弥补潜在损失的方式。大多数企业主都投有某种形式的业务中断险,这种保险承保范围可能涵盖当前的流行病。企业主需仔细审查自己的保单,因为该类保单通常列有较多的例外情形,或者要求提供常规保单外的额外认可以获得各种间接损失的赔偿。例如,某些保险政策可能涵盖供应链中断,但不包括因纽约州禁止经营等政府行为而造成的间接损失——此类承保则可能要求,例如相关政策制定部门对其制定政策的背书。保险单的承保范围千差万别,往往复杂且难以理解。因此,请先咨询您的保险经纪人或法律顾问来了解保险细节;需要注意的是,保险理赔通常具有一定的时效性,为确保您能够按时提交理赔申请,必要时可考虑直接向保险公司提出理赔并等待保险公司的裁定结果。

租户与房东的关系

除上述法律及保险途径以外,商业租户更应该结合自己与房东的关系,制定最适合于自身情况的沟通交流方案,尽可能与房东协调达成互利的解决方案。商业租户可选择自己或聘请律师与房东进行协商谈判,但无论如何,同保险理赔一样,通知房东让其知道租户业务受损的程度是非常有必要的,包括:销售损失,供应链中断,供应成本增加和缺少劳动力等各种因素所致的损失。

如本文开头所述,租户和房东不仅在大流行期间包括在疫情后都将面临巨大的困难。美国不是第一个也不会是最后一个经历COVID-19爆发而影响生产和支出的国家;全球供应链和劳动力市场受到的影响将比大流行本身的影响要持久得多。因此,租户与房东的协商解决方案同样应该做出长远的考虑以保持租赁关系的稳定,其不仅应适用于近乎零收入的当下,还应同时适用于缓慢恢复正常运营的疫情后时期。

结论——主动沟通是关键

基于COVID-19疫情的严峻局势,以及对商业运营的巨大冲击,商业租户应尽可能的与房东联系,寻求合作与理解,就房租达成新的协议,无论是房租减免,延期,或是其他创意的方式。租户可考虑与房东,保险公司及法律顾问进行协商讨论多种选择。无论您作为租户最终选择何种解决方案,最重要的是评估所有可能的选择,考虑所有可用的资源与谈判途径,包括但不限于前文所述的几种应对措施。

疫情对于商业经营所造成的影响是复杂且深远的,若您想了解更多商业法律相关问题,请随时与我们联系,JLG伯盛仲合将与您共克时艰!

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