31天后,政府将不再保护租客,房东有权驱赶欠租商户?

July 20, 2020

2020对各行各业的企业而言,是尤其困难的一年。受新冠肺炎疫情的影响,餐饮、理发店、美甲店、旅游、交通等行业的企业至今不能完全复工或正常运营,使众多商家面临着巨大的经营成本和资金压力。纽约市的多数商家在暂停营业的3个多月以来,没有收入来支付商铺的租金,而另一方面却面临着房东不断催租的压力。在这样的情况下,使得商业租约纠纷不断增多。

 

当前,为减轻疫情对承租者的财务负担,纽约州长库默于今年5月宣布将延长“禁止驱赶租客令”至2020年8月20日。在这期间,禁止商业和住宅的房东对未按时支付租金的租客进行驱赶。同时州长对此禁令新增两项规定,禁止房东向未按时缴纳租金的租客收取滞纳金,并允许因疫情导致财务困难的租客用押金代垫房租,在情况好转后进行回补。

 

根绝我所商业诉讼部律师分析,随着“禁止驱赶租客令”的结束,8月20日后商业租约纠纷案件数量极有可能会呈上升趋势,案件审理的周期也会相应延长。因此,对于房东和租客来说,为了减少负面影响,双方最好以协商的方式来解决租约纠纷。

 

商业租约的基本条款

 

一份商业租约通常会包括两个主要部分:主合同及附则。主合同是在实践中双方习惯性运用的格式化合同,双方需要在附则中详细的约定双方的权利及义务。附则是一份可能长达30至50页的文件,对一些主要事项进行细节约定。

 

房东和租客双方会在附则中详细列明在租约期限内每年或者每月的租金,以及租金的付款期限和付款方式。一般而言,当房客没有及时缴纳租金时,房东会给予一定的宽限期,并详细规定与之相关的通知。

 

通常,房东也会给予租客一定的免租期,在此期间不要求租客支付租金。若租客在免租期内开始了正常营业,此时免租期可以被视为已经结束。免租期具体的条款可通过谈判来进行更改。

 

在一份商业租约中,针对公用设施及设备相关的约定也通常涉及了数十项条款,其中包括了水、电、气、消防安全、废弃物管理、安保等诸多方面。这部分因涉及到房东和租客双方的切实经济利益,也涉及到双方在产生争议时的责任划分,成了租约谈判过程中的一个重点内容。

 

此外,地产税和房屋规划也是商业租约中的重要条款内容。通常,访客会被要求承担与其承租部分所占整栋商业地产相应比例的地产税。租客也必须与房东确认所租赁的商业地产的用途是否满足实际经营需求。

 

商业租约谈判须知

 

在美国,进行商业租约的谈判是所有企业主都要着重关注的问题,租约中牵涉的条款众多,而租约又直接关系到企业和商家的运营环境。一个稳定的环境对于企业和商铺的稳定发展是必不可少的。

 

在进行商业租约谈判之前,商家需要对一系列的问题进行考量。其中包括了店铺的之后的发展趋势,是继续维持营业还是转让;需要进行谈判的租约剩余时长;以及是否与房东维持有良好的关系,并保持较好的房租支付记录。通常情况下,房租记录不存在任何问题的情况下,其可作为租户与房东谈判的有利条件之一。此外,营业场所的授权用途也需在考量范围之内。例如,租约上规定,该营业场所只限作为堂吃使用,则商家可以新冠疫情下政府发布的禁令为依据,与房东协商选择退租。

 

租约谈判中,进行租约修改或租金延期时,其中有一些关键性条款需引起商户注意。例如,房东对押金的使用计划,在合同中明确规定在何种情况下,房东可以扣除押金抵做房租或者作为其他双方约定的用途。以及,延期租金的还款计划,营业条款的修改,租户或担保人是否需提供额外的抵押品等。

 

受新冠疫情的影响,各大商家的经营状况大不如从前,多数租客希望租金可以进行分期付款,或是减租。而房东若选择在此时机将店铺出租给新的租客,其收入的租金也有可能比疫情之前要降低许多,且会面临一定时长的房屋空置期。因此,无论是对于房东或商业租客来说,协商保持原有的租约关系都是更为有利的局面。所以,各位商户在疫情期间,与房东进行必要的租约谈判十分必要,以此可帮助双方尽量减少损失,达到共赢的局面。

 

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