在美连锁经营-如何规避租约合同风险

Jason Jia
纽约贾律师
JLG伯盛仲合管理合伙人

在美国进行商业租约的谈判是一件所有创业者在创业初期都要着重关注的问题,因为其中牵涉的条款众多,而一个稳定的办公环境对于创业的稳定发展是必不可少的。

伯盛仲合律师事务所曾帮助纽约众多人气餐厅及知名品牌进行注册公司、申请商标、协商租约、申请酒牌及公司合规等法律事宜,而无论你的创业项目是餐厅,是互联网公司,是时尚公司还是其他企业,永远无法绕开的就是与你的房东进行商业租约的谈判。在美国进行商业租约的谈判是一件所有创业者在创业初期都要着重关注的问题,因为其中牵涉的条款众多,而一个稳定的办公环境对于创业的稳定发展是必不可少的,今天我们就跟大家分享一下实际租约中比较重要的一些条款。

 

一份商业租约通常会包括两个比较大的部分,主合同以及附则。今天我们只向大家介绍合同中的一些条款以及其用途。

 

一:主合同

 

一般而言,虽然在实践中我们将租约的第一部分称作主合同,但是,这份合同事实上只是在实践中双方在习惯性运用的格式化合同。这其中的条款我们在此不再一一分析,因为格式合同是不可能完美的符合房东房客双方千变万化的需求的,因此,双方需要在附则中详细的约定双方的权利及义务。

格式合同作为整个租约文件的开头,我们需要确保的就是其中对于商业地产地址的陈述是正确的即可。当然,合同作为一种非常自由的法律文件,在不违反法律规定的情况下,双方可以自由订立,因此,也不能想当然的认为主合同不重要,任何情况下都需要律师进行仔细的阅读和审查,以确保万无一失。

 

二:附则

 

附则一般而言是一份长达30至50页的文件,其中约定的主要事项主要包括以:

1. 租金及押金

双方会详细列明在租约期限内每年或者每月的租金。同时,双方还会约定租金的付款期限或者付款方式。一般而言,当房客没有及时付款时,房东会给予一定的宽限期,并详细规定与之相关的通知,缴付,罚金等一系列问题。

 

同时,因为商业地产行业存在的竞争,通常房东都会给予房客一定的免租期,在这个免租期之内房客是不需要给付租金的,但是房东也可以要求如果房客在免租期内已经开始了正常营业,那么此时免租期也可以被视为已经结束。当然,免租期具体的规定都是可以通过谈判来更改的。

 

一般而言,在5年甚至10年长约中,月租金价格都会以年为单位有3%至5%左右的增长幅度,除非有其他特殊原因,这一正常增长是很难要求房东下调的。只要我们确定增长幅度与现有市场没有太大偏差的话,不需要过度担心。

押金,对房东来说是一个重要的经济权益,因为在不可预计的情况下,押金可以为房东带来必要的保险措施。具体的押金金额通过双方协商确定,但是需要注意的是在合同中一定要明确规定在什么情况下房东可以扣除押金抵做房租或者作为其他双方约定的用途。通常而言,商业租约因为租约时间长,押金一般都会为3到6个月的房租。

 

2. 地产税

 

房客会被要求承担与其承租部分所占整栋商业地产相应比例的地产税。但是,一般而言,租客需要承担的是租约生效后地产税每年所增长的部分。这个条款之所以重要是因为地产税是由政府相关部门每年审核确定的,在某些特殊的情况下,地产税可能会出现较大幅度的波动,这对于一个初创公司的资金流而言,可能会造成一些挑战。但是,在一个稳定的房地产市场中,这个问题不需要过度担心。

 

3. 房屋规划

 

每一栋房屋的用途都是由当地城建规划管理部门事先确定好的。例如,被确定为用作个人居住用途的房屋,在没有通过相应的规划审批之前,是不能够用作商业用途的。并且,因为美国地产规划的细致,商业用途中也划分为了许多不同的种类。

我们在进行租约谈判中,就必须与房东确认该商业地产的用途满足我们的需求。如不满足,则需要向城建规划部门申请调整规划。这个过程的花费和潜在风险都是比较高的,因此,在商业租约谈判中,应该通过相应的条款来确保一旦规划不符合要求,需要房客撤出或者房客停业时,风险承担的方式。

 

4. 公用设施及设备

 

在一份商业租约中,公用设施所涉及的方面林林总总不下数十个条款,其中包括了水,电,气,消防安全,废物管理,安保等等我们可以想象到的诸多方面。在我们的实践中,这个部分因为既涉及到房东房客的切实经济利益,也涉及到双方在产生争议时的责任划分,同时有时因为房客放比较特殊的要求,所以往往会让房客感到无从下手。

我们的建议是,在初期进行选址的阶段就应该明确自己的需求和一些可以放弃的方面,这样在我们的谈判中就可以有的放矢的与房东进行协商,加快整体进度。

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