签订商业租约是许多商家进行商业经营的第一步。一份细致周到的租约，可以避免双方陷入不必要的纠纷，更能为商家稳定长远的发展打下良好基础。
在履行商业租约的过程中，双方的权益全受合同制约，而租赁合同多是由出租方出具，其中不少条款也是倾向于出租方的权益，许多毫无经验的商户并没有意识到商业租约中可能存在的“陷阱”，以至于招致巨大的损失。在今天的文章中，我们将分享一则近期我所成功处理的商业租约纠纷案例，并借此分析在签订商业租约时，需要注意的细节。
商业租约纠纷成功案例
客户A与其他合伙人在纽约共同投资了一家酒吧，并以个人名义作为担保，与房东签署了为期10年的商业租赁合同。
酒吧在签署租约的半年后倒闭。当时，客户A并未实质性参与酒吧经营，因此他对当时的房租支付情况并不知情。直至他们完全搬离该房产后，房东来索要房租欠款时，客户A才了解到截至酒吧倒闭时已拖欠房租4万余美金。之后，房东向法院提起诉讼，要求客户A补交拖欠的房租，并补偿由于提前解除租约而对其造成的损失。
客户A于今年10月初找到我所律师，当时法院已作出判决：要求客户A向房东赔偿近40万美金，其中包括欠款、补偿款、以及9%的利息。此外，在法院做出以上判决之后，对方律师立即依据判决强势地开始了大批量的信息收集工作，向客户A及其夫人的个人及商业银行账户所在银行等机构发出传票，要求披露当事人的相关财务文件，甚至可要求冻结其名下账户。
客户A向我们表达了他的诉求，虽然其有能力支付相应赔偿款，但还是希望我所专业律师能帮助他尽可能降低赔付金额。更重要的是，客户A希望律师能够尽快处理该案件，并帮助其减少由于传票造成的财务信息披露，以及可能对其资金周转和商业经营造成的潜在威胁。
上周一（11月25日），我所劳工诉讼部的贡律师以其在商业租约领域的丰富从业经验，成功在短期内帮助客户A在披露尽量少的财务信息，以及未影响到其商业经营的情况下，最终将赔付额减少约10万美元。
纽约州商业租约签署须知
美国大部分州（如新泽西州等），当租客想要放弃现有的商业租约时，房东需尽到其“减损义务（Mitigation Duty）”：积极努力寻找替代房客，从而“减轻”因提前解决租约所造成的损失。例如，如果租户在中途放弃了为期10年的租约，房东必须尝试尽快寻找到替代租户。否则，如果房东要起诉租客来要回全部的未付租金，租客则可辩驳房东没有做出合理的努力来寻找替代租客，而拒绝或要求减少赔付金额。另外，若房东为及时寻找到替代租户，而选择在租金上打折扣，房东则需要注意：如果租金折扣过大，那么替代租户可能会被认为是不适当的，并且法院可能认定房东没有履行减轻损失的义务。
在纽约州，当租户拖欠房租、腾空财产，并违反现有的商业租约时，房东不具有“减损义务”。这对于房东来说是更为有利的状况，在追讨未付租金的诉讼中，租户不能因房东没有尽合理的努力寻找替代租户，来减少对房东的损害赔偿要求。若商业租户在中途放弃了长达10年的租约，房东可直接起诉租户，在商业租约未合理解除的情况下，租客需承担全部租金。
为避免类似情况的发生，商业经营者除了在需要提前解约时，积极与房东进行沟通之外，更重要的是在签署租赁合同时，尽量通过以下条款帮助自己合理规避风险：
好人担保（Good Guy Gurantee）：该条款在纽约州尤其盛行，即在租赁合同中限定租户的担保责任。通常房东会在合同中明确，同意租户在一定前提条件下，提前中止合约，并无需担负后续的租金。该条款可能限定的中止先决条件可能包括：截至合约中止之日无欠租；房产状况保持良好；在要求的通知期（通常为60-180天）之前告知房东具体搬离日期；押金不予退还等。
转租条款（Subletting or Assignment）：“转租”在法律上实际上具有两种不同的形式，即“转租”和“承租权转让”。法律定义，“转租”是指原租户与房东间的租赁关系不解除，而在两任租户间形成的新关系；而“承租权转让”是新租户直接替代原租户与房东建立新的租赁关系。租户在有意中止租约时，应仔细阅读租约中限定的转租权限。并且，无论采取以上任何一种形式，租户都需要与房东进行书面确认，包括转租可能涉及的补偿费等问题。
对于商业经营来说，租金是一笔不少的支出，特别是通常情况下商业租赁合同期限可能长达10-15年，因此在商业租约的签订过程中需小心谨慎。商户在签订商业租约之前最好让专业律师审阅合同内容，并指出其中注意事项以更好规避风险。
